Berburu Rumah Rp350 Juta di Jakarta

Friday, March 31st, 2017 - Opini Publik, Rumor

Sejak dulu, saya ingin mendorong bangsa ini — minimal para pengunjung blog saya ini — untuk meninggalkan mentalitas fans saat membahas tentang suatu masalah. Meninggalkan mentalitas fans berarti berpikir rasional, faktual, objektif, empiris, daktual, etc. Pendeknya: masuk akal sehat. Bukan berpikir berdasarkan kegandrungan terhadap figur, kesukaan personal, fanatisme buta politik, dan sejenisnya.

Kalau Ahok pasti benar, kalau Anies pasti salah. Begitu juga sebaliknya. Sudahlah, usang kali berpikir macam begitu.

Sekarang, mari bahas soal rumah Rp350 jutaan di Jakarta, yang menurut Anies, masih ada di Jakarta dan bisa dilihat di listing rumah123. Pernyataan itu terungkap di acara Mata Najwa: Babak Final Pilkada Jakarta, Senin (27/3).

Ada banyak teori tentang pricing strategy. Tapi secara umum harga adalah kesepakatan tentang penawaran dan permintaan. Lu jual, gua beli. Sepanjang penjual dan pembeli sepakat, itulah harga.

Betul ada yang namanya harga pasar sebagai apa yang kita sebut sebagai persepsi umum tentang mekanisme penawaran-permintaan. Harga pasar terbentuk karena banyak faktor yang sifatnya bisa material maupun non-material. Kadang harga pasar dipengaruhi juga oleh aspek psikologis. Karena dipengaruhi faktor psikologis, tentu rentan dijadikan spekulasi.

Rumah di Pondok Indah, Jakarta Selatan, bisa saja ditawarkan seharga belasan sampai puluhan miliar dan ada saja pembeli yang menangkap. Tapi bagaimana ceritanya jika rumah yang dijual adalah rumah hantu Pondok Indah? Kisah hantu mempengaruhi psikologis pasar, mempengaruhi pula pergerakan harga.

Jadi, harga properti tak sekadar NJOP, SHM, akses jalan, desain bangunan, dsb. Properti ada psikologisnya. Beda arah mata angin bisa saja beda harga, beda warna cat bisa saja beda harga, beda rasa sayang pemilik bisa saja beda harga. Itulah yang dinamakan volatilitas harga. Tingkat perubahan dalam variabel, istilah kerennya.

Rumah Tapak (FOTO: ANTARA)

Properti yang ditawarkan oleh para pengembang dalam bentuk pricelist yang baku tentu saja volatilitasnya nol. Beda dengan penawaran properti pribadi (secondhand) yang harganya bisa ditawar-tawar dan berubah-berubah tergantung sikon. Kadang beda mimpi dari penjual, beda harganya juga. Saya pernah bertemu penjual properti yang bilang semalam mimpinya bilang rumah itu harus segera dijual, dan dia bersedia menjual di bawah harga NJOP.

Jika tak cermat membaca aneka listing di rumah123, urbanindo, rumahdijual.com, dan sejenisnya, kita bisa terperosok. Input saja properti dijual Rp350 juta untuk wilayah Jakarta, banyak listing yang akan muncul. Properti ditawarkan di Jakarta pada harga segitu. Tapi lihat dulu, apakah itu penawaran jual atau sewa, apartemen atau rumah tapak, tunaiĀ atau overkredit, penawaran dari pengembang atau pribadi, indent atau available, apa betul lokasinya masuk Jakarta atau pinggiran (kadang listing menipu agar terlihat menarik. Lokasi di Bekasi, Depok, Tangerang ditulis Jakarta), dan yang terpenting bagaimana aspek legalitas dan kenyamanannya.

Satu lagi yang penting: apa bank (atau lembaga pembiayaan) mau kasih pembiayaan? Pengalaman di lapangan, mayoritas hampir 80% pembeli adalah lewat KPR. Sementara bank mensyaratkan legalitas (SHM, IMB, dsb) dan aspek strategis lainnya seperti lokasi dan akses (masuk mobil tidak?).

Jadi, ada tidak rumah di Jakarta harganya Rp350 juta – Rp500 juta? Jawaban saya ada. Di Cipedak, Jagakarsa, ada rumah harga segitu (ditawarkan oleh pengembang atau pribadi) dengan kondisi: pembelian biasanya tunai (karena bank tidak mau), IMB remang-remang (karena sebatas rekomendasi kecamatan), lokasi menegangkan (sempit, curam, pinggir sungai, bekas empang, pembuangan sampah, dsb), luas tanah bahkan bisa cuma 30-40 m2.

Ada cerita dari seorang pengembang pribadi yang bilang bahwa membangun rumah untuk dijual harga segitu dilakukan malam hari supaya tidak kelihatan P2B. Kalau dibongkar besoknya biarkan saja, sebulan lagi kita bangun lagi.

Menurut saya tidak relevan bicara DP 0% dalam kasus rumah semacam itu karena kita hanya perlu tanda jadi Rp500 ribu dan pembayaran bertahap berdasarkan kesepakatan. Komisi broker 2,5%-3%.

FYI. Harga NJOP/meter untuk kawasan Cipedak per 2017 adalah Rp3,3 juta, sementara di kawasan Jl. Kahfi 2 Ciganjur, mencapai Rp4,5 juta. Sementara harga pasaran mencapai Rp6,5 juta sampai Rp15 juta. Lantas karena termasuk kawasan yang banyak warna hijaunya, KDB-nya tinggi, 80%. Kalau ada tanah 200 m2 berarti yang bisa dibangun cuma 40 M2. Jika ikut NJOP (Rp3,3 juta) saja maka harga per meter kavling (40 M2) adalah Rp16,5 juta alias Rp660 juta untuk harga kavling 40 M2. Jika harga bangunan Rp3 juta per meter saja, maka harga rumah itu sudah di angka Rp780 jutaan.

Lalu kenapa masih ada yang jual rumah murah di Jakarta dengan melabrak aturan IMB? Ya, tahu sama tahulah kita.

Lalu bagaimana jika kita masih ingin dapat rumah Rp350 juta – Rp500 juta di Jakarta? Lagi-lagi saya kasih contoh wilayah Jagakarsa. Bisa saja. Sering saya lihat dan dengar para “pemain” yang keliling-keliling cari yang “jual butuh”. Orang lagi kepepet karena kebutuhan sakit, pendidikan, dsb. Ada juga yang “bermain” ombak di tengah perseteruan antar ahli waris. Kalau kondisi begini, harus siap-siap tenaga buat perang hukum. Kita beli lewat ahli waris I, besok dituntut ahli waris 2, 3, 4, dst.

Ada juga yang niat membeli murah lewat lelang. Di sini kita juga harus siap perang dengan “pemain” lelang: pihak oknum bank, kantor lelang, notaris, pemodal, dsb. Di setiap kantor lelang, sudah ada jagoannya. Mereka kuat bermain hingga level pengadilan. Melayani mereka butuh modal kuat dan nafas panjang.

Reklamasi Pantai Utara Jakarta (FOTO: GRESNEWS.COM)

Saya pikir baik Ahok maupun Anies tahu semua kondisi carut-marut properti di Jakarta ini. Hanya beda sudut pandang saja. Solusi Ahok adalah membangun rusun supaya memampukan pekerja di Jakarta menghimpun modal untuk berinvestasi lahan/properti di pinggiran Jakarta hingga ke Bogor, yang harganya masih murah. Tapi asal tahu saja, di kawasan Cibinong dan sekitarnya saat ini terjadi moratorium pembangunan rumah tapak, sementara di Depok ada Perda yang mengatur bahwa rumah tapak yang memenuhi syarat IMB harus minimal LT 120 M2. So, di pinggiran Jakarta pun terjadi pengereman aktivitas pembangunan rumah tapak. Di Cibinong, pembangunan properti diarahkan oleh pemerintah untuk hunian jangkung. Mau lari ke Bekasi, Karawang, dst? Di sana saya pikir sudah dikuasai pengembang-pengembang besar juga yang membaca arah kebijakan pemerintah untuk membangun kawasan industri. Lari ke Tangerang, Serpong, dst? Saya pikir pengembang macam BSDE dan MYRX punya pengaruh yang sangat kuat dalam hal penguasaan lahan dan bisa berspekulasi kapan saja.

BACA JUGA: ATURAN HUKUM PERUMAHAN DAN PERMUKIMAN BERIMBANG

Kalau Anies (dan Sandiaga Uno) saya duga sedang berusaha mempengaruhi psikologi harga properti di Jakarta. Sandiaga adalah seorang investor yang tahu cara mempengaruhi volatilitas harga. Dia sedang berusaha “menata ulang” struktur harga pasar properti di Jakarta sekaligus mengirimkan sinyal kepada lembaga pembiayaan seperti bank penyalur kredit perumahan. Dan ini bukan sesuatu yang salah. Ada benarnya juga. Permainan spekulan memang harus dibendung. Lihat reklamasi Jakarta. Harga tanah darat dan harga tanah hasil reklamasi sudah melebar jauh rentangnya bahkan sebelum bangunan berdiri. Hari ini mungkin kavling reklamasi sudah ditawarkan di harga Rp50 juta – Rp60 juta per meter dan sudah mulai diserap pasar (para pengembang besar tentu sudah memiliki database konsumen yang siaga membeli untuk investasi maupun spekulasi). Ahok saya kira juga sudah tahu hal ini makanya dia “rampok” itu sebagian keuntungan pengembang reklamasi disertai banyak syarat, yang katanya akan dipakai untuk mensubsidi rakyat di darat (pendidikan, kesehatan, dsb).

Jadi ya sebetulnya baik Ahok maupun Anies punya caranya masing-masing untuk menerapkan solusi papan warga Jakarta. Tinggal kita pilih saja yang menurut kita bagus dan masuk akal. Sebetulnya kalau dua paslon yang bertarung ini sah-sah saja menggulirkan gagasan dan program, cuma yang saya geregetan itu kalau para pendukung dan simpatisan berdebat tentang SARA dan hal-hal lain yang jauh dari pokok persoalan.

Itu aja sih!

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Komentar

Berburu Rumah Rp350 Juta di Jakarta | Agustinus Edy Kristianto | 4.5
error: