Harga Murah Pejabat Provinsi Reklamasi

Sunday, April 3rd, 2016 - Opini Publik, Rumor

Ketua KPK menyebut pengungkapan kasus suap yang diduga melibatkan eksekutif Agung Podomoro Land (APLN) dan anggota DPRD DKI Jakarta sebagai grand corruption. Saat OTT (tangkap tangan), disita duit sebanyak Rp2 miliar yang diduga untuk memuluskan pembahasan Raperda tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Pantai Utara Jakarta. Lebih spesifik lagi, menurut berbagai berita, uang itu untuk membantu menurunkan ketentuan tentang tambahan kontribusi pengembang dari 15% menjadi 5%.

Jika benar dan terbukti semua informasi di atas, saya berpikir alangkah murahnya harga (diri) pejabat kita. Hanya Rp2 miliar untuk megaproyek reklamasi Pantura Jakarta? Untuk “mengatur” Perda yang secara hukum bersifat regeling (mengatur)? Kekecilan atuh Pak mintanya.

Poin dalam Raperda yang terpenting dari sisi pengusaha adalah mengenai pengenaan kewajiban (Pasal 116) yang terdiri dari: kewajiban menyediakan prasarana, sarana, utilitas, infrastruktur antarpulau, dsb; kontribusi menyerahkan lahan seluas 5% dari areal Hak Pengelolaan Lahan (HPL) kepada Pemprov; dan tambahan kontribusi 15% dari NJOP total lahan yang dapat dijual, yang hasilnya akan digunakan untuk revitalisasi kawasan utara Jakarta dan revitalisasi daratan Jakarta secara keseluruhan.

Mari kita hitung sama-sama. Asumsi saya NJOP pulau reklamasi adalah (minimal) Rp15 juta/meter (sampai saat ini Pemprov belum menetapkan NJOP tersebut. Tapi tengok-tengok saja NJOP kawasan Pantai Mutiara Rp18,3 juta, Apartemen Green Bay Rp18,3 juta, Ancol Barat Rp20,7 juta, Puri Jimbaran Rp23 juta). Saya juga asumsikan di pulau-pulau itu oleh 8 pengembang akan dibangun properti yang saya pukul rata saja luasnya 120 m2/unit. Lalu lahan yang bisa dibangun dan dijual 40%. Harga jual per meternya juga saya pakai paling minimal sesuai NJOP Rp15 juta tadi (belum hitung digoreng-goreng).

Saya bandingkan juga apabila tambahan kontribusi 15% dan 5%.

1. PT Kapuk Naga Indah
1.331 hektare (izin yang diberikan)
1.264,45 hektare (minus kewajiban 5%)
505,78 hektare (lahan yang bisa dijual sebanyak 40%)
5.057.800 m2 x Rp15 juta = Rp75,8 triliun
Rp11,3 triliun (tambahan kontribusi 15%)
Rp3,7 triliun (tambahan kontribusi 5%)

42.148 unit properti (@120 m2)
Rp252 triliun (revenue) —- asumsi Rp6 miliar/unit
Rp75,6 triliun (profit margin 30%)

2. PT Jakarta Propertindo
190 hektare (izin yang diberikan)
180,5 hektare (kewajiban 5%)
72,2 hektare (lahan yang bisa dijual 40%)
722.000 m2 x Rp15 juta = Rp10,8 triliun
Rp1,6 triliun (tambahan kontribusi 15%)
Rp540 miliar (tambahan kontribusi 5%)

6.016 unit properti (@120 m2)
Rp36 triliun (revenue) —— asumsi Rp6 miliar/unit
Rp10,8 triliun (margin 30%)

3. PT Muara Wisesa Samudra
161 hektare (izin yang diberikan)
152,95 hektare (kewajiban 5%)
61,1 hektare (lahan yang bisa dijual 40%)
611.000 m2 x Rp15 juta = Rp9,1 triliun
Rp1,3 triliun (tambahan kontribusi 15%)
Rp455 miliar (tambahan kontribusi 5%)

5.091 unit properti (@120 m2)
Rp30,5 triliun (revenue) —– asumsi Rp6 miliar/unit
Rp9,15 triliun (margin 30%)

4. PT Taman Harapan Indah
63 hektare (izin yang diberikan)
59,85 hektare (kewajiban 5%)
23,9 hektare (lahan yang bisa dijual 40%)
239.000 m2 x Rp15 juta = Rp3,5 triliun
Rp537 miliar (tambahan kontribusi 15%)
Rp175 miliar (tambahan kontribusi 5%)

1.991 unit properti (@120 m2)
Rp11,9 triliun (revenue) —— asumsi Rp6 miliar/unit
Rp3,5 triliun (margin 30%)

5. PT Jaladri Kartika Eka Paksi
405 hektare (izin yang diberikan)
384,75 hektare (kewajiban 5%)
153,9 hektare (lahan yang bisa dijual 40%)
1.539.000 m2 x Rp15 juta = Rp23 triliun
Rp3,4 triliun (tambahan kontribusi 15%)
Rp1,15 triliun (tambahan kontribusi 5%)

12.825 unit properti (@120 m2)
Rp76,9 triliun (revenue) —— asumsi Rp6 miliar/unit
Rp23 triliun (margin 30%)

6. PT Pembangunan Jaya Ancol
348 hektare (izin yang diberikan)
330,6 hektare (kewajiban 5%)
132,4 hektare (lahan yang bisa dijual 40%)
1.324.000 m2 x Rp15 juta = Rp19,8 triliun
Rp2,9 triliun (tambahan kontribusi 15%)
Rp990 miliar (tambahan kontribusi 5%)

11.033 unit properti (@120 m2)
Rp66 triliun (revenue) —— asumsi Rp6 miliar/unit
Rp19,8 triliun (margin 30%)

7. PT Manggala Krida Yudha
1.068 hektare (izin yang diberikan)
1.014,6 hektare (kewajiban 5%)
405,84 hektare (lahan yang bisa dijual 40%)
4.058.400 m2 x Rp15 juta = Rp60,8 triliun
Rp9,1 triliun (tambahan kontribusi 15%)
Rp3 triliun (tambahan kontribusi 5%)

33.820 unit properti (@120 m2)
Rp203 triliun (revenue) —— asumsi Rp6 miliar/unit
Rp60,9 triliun (margin 30%)

8. PT Pelindo II
411 hektare (izin yang diberikan)
390,45 hektare (kewajiban 5%)
156,18 hektare (lahan yang bisa dijual 40%)
1.561.800 m2 x Rp15 juta = Rp23,4 triliun
Rp3,5 triliun (tambahan kontribusi 15%)
Rp1,17 triliun (tambahan kontribusi 5%)

13.015 unit properti (@120 m2)
Rp78 triliun (revenue) —– asumsi Rp6 miliar/unit
Rp23,4 triliun (margin 30%)

TOTAL TAMBAHAN KONTRIBUSI (JIKA) 15%:
Rp11,3 triliun
Rp1,6 triliun
Rp1,3 triliun
Rp537 miliar
Rp3,4 triliun
Rp2,9 triliun
Rp9,1 triliun
Rp3,5 triliun
= Rp33,6 triliun

TOTAL TAMBAHAN KONTRIBUSI (JIKA) 5%:
Rp3,7 triliun
Rp540 miliar
Rp455 miliar
Rp175 miliar
Rp1,15 triliun
Rp990 miliar
Rp3 triliun
Rp1,17 triliun
= Rp11,27 triliun

SELISIH:
Rp22,3 triliun (66,67%)

Jauh ya selisihnya.

Jika ingin “mengatur” 50% + 1 dari total 106 anggota DPRD DKI Jakarta untuk mengesahkan Perda, maka hasilnya adalah 54 orang anggota. Taruhlah Rp2 miliar itu diberikan masing-masing kepada 54 orang maka cuma perlu duit Rp108 miliar (0,48% dari selisih tambahan kontribusi yang bisa “dihemat”).

Bandingkan pula dengan jika dihitung dari profit para pengembang nantinya:

TOTAL ESTIMASI SALES REVENUE:
Rp252 triliun
Rp36 triliun
Rp30,5 triliun
Rp11,9 triliun
Rp76,9 triliun
Rp66 triliun
Rp203 triliun
Rp78 triliun
= Rp754,3 triliun
= Rp226,29 triliun (total profit margin 30%)

Duit untuk DPRD tadi yang Rp108 miliar cuma “seharga” 0,047% dari total profit semua pengembang.

Jadi yang bikin miris itu di situ. Warga Jakarta yang membutuhkan infrastruktur, dana pendidikan, kesehatan, dsb dari tambahan kontribusi 15% tadi harus rela kehilangan Rp22,3 triliun (66,7%) karena mau diturunkan jadi 5%. Hanya gara-gara duit tidak seberapa itu: 0,047% dari keuntungan pengembang.

MURAH. MURAHAN.

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Komentar

Harga Murah Pejabat Provinsi Reklamasi | Agustinus Edy Kristianto | 4.5
error: