Teori Kacamata Hitam dan Kereta Cepat Jakarta-Bandung

Tuesday, January 26th, 2016 - Opini Publik, Rumor

Saat ini, saya meyakini teori kacamata hitam dalam pembangunan. Teori ini sederhana. Ilustrasinya begini: dari bandara/terminal/stasiun, investor hanya butuh kacamata hitam supaya mata tidak silau kena matahari Jakarta. Selebihnya sudah tersedia untuk berinvestasi di Indonesia (perizinan mudah, beragam insentif, infrastruktur, jaminan keamanan, perbankan, dsb).

Pokoknya investasi di Indonesia akan dibuat mudah dan cepat supaya ekonomi bergerak. Supaya masyarakat makmur karena ada lapangan kerja.

Dalam situasi bisnis “modern” seperti itu, tak cukup lagi dasar argumen kerusakan lingkungan dan pelanggaran prosedur untuk “menandingi” laju cepat pembangunan berbagai proyek infrastruktur. Watak dari pemerintahan saat ini adalah pro-investasi, dan ini tidak selalu dikonotasikan buruk. Asalkan, hitungannya akurat dan benar-benar bermanfaat untuk rakyat. Bukan sebagian rakyat yang konglomerat.

Investasi penting, namun pemerataan ekonomi juga penting. Pembangunan tidak boleh menggemukkan kantong 20% kalangan dan menyengsarakan 80% lainnya.

+++

Yang sedang kekinian adalah tentang kereta cepat Jakarta-Bandung 142,3 km, yang menghubungkan stasiun Halim-Karawang-Walini-Tegalluar. Investasinya Rp72 triliun, patungan antara BUMN Indonesia dan Pemerintah Cina. Operasinya 2019, tarif Rp200 ribu.

Artinya, butuh 360 juta penumpang untuk balik-modal. Dengan kapasitas mengangkut sebanyak 583 orang sekali jalan, berarti butuh sekira 618 ribu perjalanan (setiap perjalanan memakan waktu 35 menit) untuk balik-modal.

Jumlah penduduk miskin di Jakarta per September 2015, menurut BPS, 368 ribu orang. Jika semua orang miskin di Jakarta itu mau kita “ekspor” ke Bandung, butuh 632 kali perjalanan naik kereta cepat. Dan itulah solusi kalau Jakarta mau bebas orang miskin, dan investasi kereta cepat sudah bisa balik modal. Syaratnya: berangkatkan lagi 1.000 kali perjalanan orang miskin.

Itu sekadar ilustrasi. Namun, agaknya benar juga pendapat beberapa pakar yang menyatakan bahwa jika mengandalkan hanya pada bisnis transportasi, ogah juga membangun kereta cepat 72 triliun itu. Ada bisnis lain yang lebih gurih di balik itu, yakni properti.

Saya dengar informasi, pembangunan perumahan ke arah selatan Jakarta akan ditekan, dan digantikan dengan pembangunan di laut (reklamasi). Laut yang direklamasi dan dibanderol mahal produk propertinya wajib mensubsidi pembangunan di darat (kesehatan, pendidikan, dsb).

Sementara itu arah ke Karawang dan seterusnya akan berkembang baik sebagai kawasan hunian maupun industri. Di Walini, akan ada kota raya baru seluas 1.270 hektare untuk hunian, agrowisata, bahkan pengembangan kampus ITB. Ini sudah pasti Jadi rebutan pengembang besar. Bahkan akan ada Disneyland di kawasan ini. Suatu hal yang tentu saja bikin geram grup MNC yang sudah bersiap membangun Disneyland di Lido (Bocimi).

Ke arah Bekasi, Cikarang, Karawang dst, bakal ada pertumbuhan semakin besar dari sekarang. Kalau pembaca lewat tol Bekasi Barat, akan ada terlihat reklame dari salah satu pengembang Tbk (Apartemen) berbunyi: “Terima Kasih Pembeli”. Itu ungkapan terima kasih kepada pembeli yang sudah memborong ratusan unit apartemen Tower I (dari 5 tower) yang akan dibangun di kawasan Jababeka untuk pertama kali. Harganya Rp190-an juta. Cara bayarnya fleksibel: DP 10% dicicil 1 tahun. Jika dalam 1 tahun belum ada pembangunan, pembeli berhenti mencicil dulu (libur). Kalau sudah mulai membangun, cicilan dilanjutkan, boleh bertahap tunai boleh pakai KPA. Lantai 1-6 sifatnya subsidi. Lantai 6 ke atas, komersil.

Berarti “gula-gula” akan ada di sana. Ada juga pengembang besar yang punya 285 hektare landbank di Karawang. 100-an hektare sudah dikembangkan tahap awal untuk Industrial Park. Jarak lokasi itu dengan Jakarta 40 km (60 menit naik mobil), 70 km dari bandara Soetta (90 menit), Pelabuhan Tj Priok 60 km (75 menit), Karawang 10 km (15 menit). Dan ingat, nanti ada Pelabuhan Cilamaya 25 km (30 menit). Seksi kan lokasinya?

Pengembang yang sama juga membangun perumahan, ruko, dsb di Karawang. 1.180 rumah, 242 ruko, dan area komersial 5.200 m2.

Itu baru dari satu pengembang, belum yang lain. Asal tahu saja, proyek kereta cepat baru groundbreaking, namun pengembang kawasan industri di Cikarang, Karawang, dan sekitarnya sudah percaya diri mulai menaikkan harga lahan di sana 10%-15%. Deltamas (DMAS), Modernland (MDLN), Bekasi Fajar (BEST), dan Jababeka (KIJA).

Karawang adalah kunci.

Jadi ini soal bisnis. Soal potensi pasar yang besar dari pengembangan properti. Tak sekadar bisnis jasa transportasi kereta cepat.

Entah siapa yang akan menikmati triliunan profit dari pasar itu. Kemungkinan besar akan ada perang di media soal “lahan bisnis” ini. Apa motivasinya? Ya, duit.

Tapi, apapun jenis perangnya, sebesar apapun, tolonglah pemerintah melindungi kita orang yang kecil-kecil ini, yang tak sanggup beli rumah di atas lahan hasil reklamasi.

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail

Komentar

Teori Kacamata Hitam dan Kereta Cepat Jakarta-Bandung | Agustinus Edy Kristianto | 4.5
error: